月々のお支払いが厳しい

月々のお支払いが厳しい

住宅ローンや税金を滞納すると、ご所有不動産に差押登記がなされ、解除しないと不動産のご売却が成立しません。
住宅ローンは滞納が一定期間以上続くと債権者が金融機関から債権回収会社に変わり、『競売』にかけられます。ここでは、住宅ローン滞納から競売までの流れやスケジュールとその回避方法、注意点などをご紹介していきます。

住宅ローンを滞納し続けた時の流れとスケジュール

住宅ローンを3か月以上滞納すると銀行から残債額の一括返済を請求され、ご自身一人での解決は難しくなってきます。
債権が銀行から債権回収会社（保証会社）に移った後に、裁判所から『競売開始決定通知』が届き、裁判所に情報が公告され不特定多数の方から訪問・DMなどの連絡がきます。その後、執行官がご自宅を査定し、数か月後に競売物件として公告されます。公告を見た多くの方がご自宅を外から見に来たり、近隣の方に話を聞くこともあるようです。その後、入札・開札がされ、所定の手続きを経てから所有権が移転し、立ち退きという流れになります。

競売を回避する方法

１.銀行にお支払い猶予の相談をする

住宅ローンを滞納する前、または滞納1~2か月ほどでしたら、銀行に事情を説明し、お支払いの猶予期間を設けてもらえる可能性が高いです。
銀行側も、債務者が支払う意思を持っている場合には柔軟に対応してくれるはずです。月々支払額の減少や免除、利息のみ支払いなど各銀行の提案を受けましょう。

２.ご売却（リースバック含む）でローン完済できるか相談する

売却価格＞ローン残債額なら通常の売却と全く変わりません。
残債額が少なければ、売っても住み続けられる『リースバック』をご利用されるのもひとつの方法だと思います。一括査定ですと相場より高い金額を提示される可能性が高いため、地元の信頼できる不動産会社ひとつに絞って『通常の相場価格』『リースバックの価格』『不動産業者による買取価格』などを確認するのが良いでしょう。

３.任意整理、個人再生を検討する

住宅ローンや税金以外の債務を多数抱えていらっしゃる方は、弁護士または司法書士の方に個人再生などをご相談されるのも一つの手だと思います。
債務を圧縮し、銀行にも猶予の相談をすることで、ご自宅を売却せずに済む可能性があります。

「売却価格 ＜ 住宅ローン残債額」でも競売を回避できます

専門用語で『任意売却』といわれている方法です。
お客様の目線ですと、行なうことは通常のご売却とほぼ変わりありません。
『任意売却』が出来る不動産仲介業者が、銀行や役所などの各債権者と交渉し、販売価格を決め、購入希望者を見つけ出します。ただし、任意売却をできる仲介業者はかなり少ないため、依頼する会社選びが肝要です。また、任意売却は時間との勝負もありますので、一日も早いご相談が大事です。
下記、私が売却の仲介をさせて頂いた場合の流れになります。

赤文字の項目が、通常のご売却と違う点になります。ただし、基本的にすべて仲介業者である私が行なうことですので流れや行なっている事を把握しておく程度で問題ありません。

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