こんにちは！

三共コスモスの南出です。

長年住んできたご自宅を売却する際や、ご実家を相続された際、中古戸建てと土地のどちらで売却するべきか悩む方は多いのではないでしょうか。

　

個人的には、建物が昭和56年以前に建てられた旧耐震性能の建物かどうかをひとつの目安としてお考えいただくのが良いかと思っています。

　

本記事では、土地として売却する際に発生する地中埋設物について解説していきます。

お読み頂ければ、

　

　

などが分かります。

　

また、私の経験談についても記事にしていますので、ぜひ最後までお付き合い頂けると嬉しいです。

　

地中埋設物とはなにか

　

地中埋設物とは、敷地の地下に埋まっている物のことです。

　

コンクリートガラ、アスファルト、浄化槽、建物基礎や杭などがよく出てきます。

稀に、謎の布製品やガラス片等、「なぜこんなものが？」と思う物が出てくることもあります。

　

個人の売主様が個人の買主様に土地を売却する場合、事前に有償の調査をする事は滅多に無いと思います。

調査にも割と高額な費用が掛かるので、仲介業者の立場としても事前調査はお勧めしづらいです。

　

費用を掛けずに調べる方法として、インターネットで当該土地の過去の利用履歴を調べたり、上述したご近所の方への聞き込みをしておくのは良いと思います。

誰の責任で地中埋設物を撤去するのか

　

原則として、不動産を所有している売主様の責任・負担で地中埋設物を撤去します。

　

一昔前では『瑕疵担保責任』、今では品質に係る『契約不適合責任』といわれています。

　

契約時の特約で『契約不適合責任』を免責として、買主様の負担とすることもできます。

この場合は、売却を依頼する時点で、契約不適合責任免責の条件で仲介業者に依頼するのが良いと思います。

　

本来は売主様が負担するものを買主様に負担させる形になるので、販売価格を調整する事が多いです。

八潮・草加辺りですと、30坪の土地で相場から100万円を引いた額が妥当だと思います。

いつまでに地中埋設物を撤去すればいいのか

　

通常、買主様への引渡しまでに撤去を完了させます。

　

古家がある状態で契約した場合は、引渡しの約定日によっては、解体後すぐに取り掛かる必要があります。

　

一般的な土地・建物の大きさであれば、建物の解体に2週間、地中埋設物の撤去に2週間程の期間を設けて引渡しの約定日を設定するのが良いと思います。

　

上記の事から、買主様が住宅ローンを利用する場合、契約から2∼3ヶ月後の引渡しで設定する事が多いです。

撤去費用はいくらかかるのか

　

こればかりは全く予想がつきませんが、私の経験則を記載します。

　

八潮市・草加市で30坪ほどの土地でしたら、30万円前後かかるケースが多いです。

1日で作業が完了する場合に掛かる費用です。

　

10万円以下の時もあれば、300万円を超える時もあります。

埋設物の量・質、現場状況や掘る深さなど、様々な要因により異なります。

　

古家がある場合、建物を解体した解体業者が試掘を行い、概算費用を教えてくれます。

ただし、広い土地の数か所を掘って全体の金額を出すので、実際に掛かる費用と大きな差が生じる可能性があることには注意が必要ですね。

　

誰に頼めばいいのか

　

古家を解体した解体業者にそのまま作業してもらう事が多いです。

　

更地の場合は、仲介業者が依頼先を紹介してくれるはずです。

　

試掘の段階で想定金額が100万円を超える場合、複数社に相見積もりを取るのもひとつの方法だと思います。

　

ただし、見積といっても無料とは限りません。

重機の運搬代など、解体業者さんも調査に費用が掛かります。

　

仲介業者の方に頑張ってもらいましょう。

　

私の経験談について

　

ここまでは調べたらすぐにわかるような一般的な事しか書きませんでしたので、

最後は私が今年仲介させて頂いた土地の地中埋設物について幾つかご紹介したいと思います。

すべて25坪から40坪の土地面積です。

　

費用：0円

1件もありませんでした。

　

費用：5～10万円

八潮市で1件、草加市で1件ありました。

出てきたものは浄化槽でした。

　

費用：11～50万円

八潮市で2件ありました。

コンクリートガラ、浄化槽、アスファルトが出てきました。

深さは1ｍ程でしたので、1~2日で作業が終わっていました。

　

費用：51～100万円

草加市で1件ありました。

こちらも出てきたものは主にコンクリートガラ、アスファルトです。

約40坪と広く、古屋を解体した業者の試掘では100万円かかるとの事でしたので、相見積もりを取り、価格を下げました。

　

費用：101～150万円

八潮市で1件ありました。

割と規模のある旧分譲地だったので大丈夫だと思っていましたが、そんなことはありませんでした…

掘った深さは約2ｍ。隅々まで障害物が詰まっており、水も出てきました。

　

費用：300万円～

詳細は書けませんが、1件ありました。

ガラ、アスファルト、瓦、トタン、布、ガラス片、その他謎の物体などが隅々まで埋まっていました。

A社では、埋設物がある範囲を土ごと処分し、その後に上質な土を入れ直すという内容で見積額はなんと450万円！聞いた時は顔が引きつっていたと思います。

実際に依頼したB社では、埋設物をそれぞれ分別してから処分する事で、作業日数はA社の2倍掛かりましたが、金額は100万円以上安かったです。

　

最後に

　

最後に、契約不適合責任の免責についての私見です。

地中埋設物を買主負担にすることを指します。

　

私は今年、3件の取引で契約不適合責任を免責にしています。

ただし、3件ともに『売主様は個人、買主様は法人（不動産業者）』です。

　

個人の方向けに売却する場合、私は契約不適合責任を免責にする事をおすすめしません。

買い手からすると、

『この土地の地下に大量の埋設物がある事を知ってるから免責にしてるんじゃないの？』

という心理が働き、思うように成約できないからです。

　

もちろん、おすすめしないだけで、『どうしても免責で一般の人に売って欲しい！』と言われたら全力で頑張ります！(笑)

　

　

土地の売買で一番怖いのが『地中埋設物』だと思います。

私は毎回ドキドキしながら解体業者からの連絡を待っています。

　

お客様のなかでは、「昔は畑だったからうちは大丈夫！」と思っている方も多くいらっしゃいます。

しかし、何かしら出ると思っておいた方がいいです。

　

八潮市・草加市では、浄化槽とアスファルトは出る可能性が十分にあります。

出なければラッキー！くらいの気持ちで構えておくのがいいと思います。

　

　

八潮市・草加市のご相談でしたら、良い解体業者をご紹介出来ます。

建替えで売却は関係ないというケースでもご紹介いたしますので、お気軽にご連絡ください。

　

もちろん、売却を検討している方からのご相談もお待ちしてます！

　

ご連絡を心よりお待ちしております。