こんにちは！

三共コスモスの南出です。

すでに住宅を購入した方でも、ご家庭の環境や生活スタイルの変化により住み替えを検討される方は多いと思います。

理由は定かではないですが、ここ数年は特に住み替えのご相談を多く頂き、ご自宅の売却と新居の購入を合わせてお手伝いさせて頂く機会が増えております。ありがとうございます！

なかでも、ご自宅に未だ住宅ローン残債が残っている場合のご相談では、皆様共通のご質問事項があります。

　

『現在住宅ローンがあっても、もう一度住宅ローンを組めますか？』

『先に売るのと先に買うのはどっちがいいですか？』

　

上記2点です。

今回の記事では、この2点について解説していきたいと思います。

最後に、私が個人的におすすめしたい方法についても書きますので、ぜひ最後までお読み頂けると嬉しいです！

持ち家からの住み替えで再度住宅ローンを組めるかどうか

　

結論として、原則は住宅ローン残債を返せば新たに住宅ローンが組めます。

住宅ローンは一家に一つの商品です。

銀行の住宅ローン商品の多くは、既存住宅ローンの完済が済んでいるか、あるいはご自宅売却の売買契約が済んでいないと金銭消費貸借契約（銀行からお金を借りる際にする手続き）ができません。

この結論だけ見ると、先に売らなければいけないように思えますが、そうではない方法がいくつかありますのでご紹介します。

　

方法1. 売却と購入の決済日を同日に設定する

決済日は、所有権が移転する日です。購入の方では売主様から鍵をもらい、ご自宅売却の方は引渡し猶予を設けて所有権の移転のみ行い、決済日後10日間ほどで新居へ引っ越します。

この方法であれば、先に購入の契約をしてから売却活動をしても間に合います。

ローンの二重払いがなく、住み替えで最も損がない方法だと思います。

ただし、購入先の物件が未完成や注文住宅など、引渡しまで相当の期間を要する物件に限ります。

　

方法2. 購入先の住宅ローンでフラット35を利用する

詳細は省きますが、ご自宅を売却する意思が確実なものであれば、先に購入物件の引渡しを受け、お引越しが完了してから売却できます。

この場合は、フラット35の審査段階で、ご自宅売却の媒介契約を結んでいる必要があります。つまり売却活動をしている事が条件です。

また、既存住宅ローン分は返済比率に算入しないので審査も通りやすいのが魅力です。この点は、説明が長くなるので割愛します。返済比率については、またいつか別の記事で補足しますね！

会社の代表の方や勤続が1年未満の方、正社員ではない方、住宅ローン以外のお借入れが多い方は、この方法を選ぶ事が多いと思います。

注意点としては、売却が完了するまで住宅ローンが二重払いになる点、フラット35は固定金利の商品なので変動金利を希望する方には向かない点です。

　

方法3. ダブルローン可能な銀行を利用する

基本的には上記フラット35と同じような紹介になるのですが、いくつか違う点があるため項目を分けました。

下記、フラット35との相違点です。

　

・変動金利の取扱いがあること

・銀行によっては既存住宅ローンを返済比率に含めること（審査が厳しくなる）

・フラット35が取扱えない物件も取扱える可能性があること

・一定期間の据置きで住宅ローンの二重払いを回避できる銀行があること

　

属地的な理由、また住宅ローン商品の変更などでこの先利用できなくなる可能性が大いにあるので銀行名は伏せますが、購入を先行した場合の一定期間の据置きによって支出を減らすことができるのは、特定の人にとってはとても魅力な商品ですね。

あとは個別相談になりますが、地方銀行や信用金庫で既存住宅ローンを借りている場合、購入先の住宅ローンも同じ銀行で借りることで、一定期間の据置きをしてくれる可能性があります。某信用金庫は3ヶ月程据置き対応してくれました。

　

注意点としては、ダブルローンの審査はフラット35より厳しい事が多い事が挙げられます。特に都市銀行やネット銀行など、審査金利が高い銀行はより厳しい審査になると思います。

購入先行と売却先行どちらが良いか

　

正解はありません！（笑）

私の感想ですが、『住みたいと思える物件があるなら先に買いましょう！』です。

もちろん、購入希望物件の契約前に住宅ローンの事前審査をする事から、ご自宅売却の相場価格と残債額は把握しておく必要があります。そのことから、購入物件が決まったら直ぐに売却活動をするといった流れが最も多いです。

　

ひとつ気をつけなければならないのは、売却資金で既存住宅ローンを完済できる、あるいは不足額を自己資金で補える方でないと自由に選択できないことです。

売却資金＋自己資金を以ても既存住宅ローンが完済できない場合は、各銀行が扱っている「住み替えローン」一択になります。残債額を新たなローンに付加する商品です。この場合、基本は売却先行です。売却価格が判らない事には審査が出来ないからです。どうしても欲しい物件があり、引渡しも1か月後の物件だった場合、一般の方向けに売却活動をする猶予はないので不動産業者の買取になります。

最後に

　

私自身、今年の春にマンションから戸建へ住み替えました。

購入と売却を同時進行し、先に購入先物件の引渡しを受けてから約1ヶ月後に売却完了という流れでした。

その際のちょっとしたテクニック（合法です）があり、過去にも何度か成功している売却方法がありますので、同じような流れでお住み替えされる方には個別にお伝えしたいと思います！

　

お住み替えは、単純な購入・売却のみではないことから、色々な疑問点が生じるお客様が多いです。上記で、先に購入する事をすすめてはおりますが、人によっては先に売る方が精神的な面で良い結果になる事もあると思います。

様々なご不安・疑問点を解決し、信頼できる不動産会社に出会えれば、より良いお住み替えが出来ると思います。

八潮市・草加市でお住み替えをご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

喜んで頂けるよう全力でお手伝いさせていただきます。