こんにちは！

三共コスモスの南出です。

『任意売却』という言葉を聞いたことはありますでしょうか。

任意売却とは、住宅ローンが払えなくなり、不動産が競売にかかってしまう前段階で不動産を売却する救済方法です。

競売ではありませんので、債権者（住宅ローンを借りている銀行）が売却の許可を出してくれれば、通常の売却との違いはなく、一般の方向けに販売活動を行えます。

ですので、多くのケースで競売より高く売却できるというメリットがあります。

私は今まで、主に八潮市・草加市エリアで任意売却のお手伝いをさせていただきました。

状況によって行う事が違うのですが、主に、下記４パターンに分けられます。

　

①住宅ローンの滞納は無く、市税滞納で役所から差し押さえられる

②住宅ローンの滞納後、競売開始決定前（その他借入の遅れなし）

③住宅ローンの滞納後、競売開始決定前（その他借入の遅れ多数あり）

④競売開始決定後

　

①市税の滞納は、役所の担当者の方に差押え取り下げの交渉を行います。

②その他のお借入れがなく、住宅ローンのみ滞納している場合は、お金を借りている銀行に売却許可の交渉を行います。

　

①、②の場合は比較的スムーズに事が運びます。

問題は③、④の場合です。

　

③その他のお借入れが遅れていると、貸している金額を少しでも多く回収するためにご所有不動産を差し押さえられます。

つまり、交渉先が増えることになります。

小難しい話は省略しますが、交渉を成立させるための手間が増えるため、時間が掛かります。

任意売却では時間的な制約があるため、住宅ローン滞納からなるべく早い段階でご相談をすることが肝要です。

　

④競売開始決定後とは、簡単に言うと『競売を行う準備期間』のようなイメージです。

競売開始決定通知がお手元に届いてから、概ね半年後に競売になる事が多いと思います。

裏を返せば、まだ5ヵ月程猶予がある事になります。

ただし、上記の債権者が債権回収機構に移っていたり、申立てや延滞金で債務額が増加していたり等、売却が成功する難易度は上がります。

私自身、④の状態から売却のご依頼を頂いた案件では、期限までに条件を満たせず失敗した経験があり、苦い思い出として心に残っています。

競売開始決定通知が届き、競売は嫌だと思った方は、一日も早く任意売却を取り扱える不動産会社に相談するのが良いと思います。

任意売却のメリット・デメリットについて

　

　

　

さらっと書いてしまいましたが、過去の経験則として、親族間売買やリースバックを利用したケースがあります。

任意売却での親族間売買では、住宅ローンが利用できないため、不動産担保ローンを使います。

金利は3～4％、借入期間は10年の商品が多かったです。

　

任意売却でのリースバックは、残債額が少ない事と設定家賃を支払えるかどうかがポイントです。

買戻し特約付きの売買契約で、2年間の普通賃貸借契約が多いと思いますので、リースバック後に不動産を買い戻す事も不可能ではないと思います。

最後に、任意売却と競売との一番の違いは、お客様の精神面での負担だと思っています。

競売ですと、執行官の方が来て、その後に裁判所と不動産競売物件情報サイトで物件資料が公開されます。

その資料等を見た業者または個人の方が下見に来ます。ちょっと怖いですよね。

その点、任意売却では通常の売却とあまり変わらないため、上記のような不安を抱かずに済みます。

　

長く、分かりづらい点も多々ある文になってしまいましたが、ご容赦ください！

他にも色々な経験談がありますが、また次の機会にします！

八潮市・草加市で住宅ローンにお困りの方、売却する・しないは別として、まずはお気軽にご相談ください。

お力になれるよう誠心誠意お手伝いをさせていただきます。