こんにちは！

三共コスモスの南出です。

今回は、相続不動産を売却する際に気をつける事について書いていきます。

　

相続した不動産を売却する際に最も重要な事は、不動産売却が完了し税金を支払った後、最終的にいくら手元に資金が入るのかという点です。

　

マイホームの場合は3,000万円の特例控除がありますが、相続不動産の場合は対象が限定される『空き家特例』を利用できないケースが多く、売却後の譲渡所得税を払う必要のある方が比較的多いかと思います。

　

ですので、『不動産購入時の売買契約書』がとても重要になります。

　

『不動産購入時の売買契約書』の重要性

　

購入時の売買契約書の重要性について、契約書がある場合とない場合を例に取り記載していきます。

　

下記、譲渡所得税を求める際の計算式になります。

　

譲渡所得＝ 売却価格 ー（取得費＋譲渡費用）

　

取得費とは、対象不動産の購入時の価格と購入時の諸経費のことです。

譲渡費用は、売却するために支払った仲介手数料、印紙代、測量代などがあります。

　

戸建・マンションの場合は、建物の減価償却を考慮しなければなりません。

今回は分かりやすくするために、減価償却のない土地を例として記載しています。

　

① 3,000万円で購入した土地を3,000万円で売却した場合

　

譲渡所得 ＝ 売却価格3,000万円 ー（取得費3,000万円＋譲渡費用約150万円）

　

取得費と譲渡費用の合計額が売却価格を上回っているため、譲渡所得はありません。

　

購入当時の土地売買契約書、売却時の売買契約書、仲介手数料の領収証等は売却後も保管しておくのが良いと思います。

　

② 2,000万円で購入した土地を3,000万円で売却した場合

　

譲渡所得 ＝ 売却価格3,000万円 ー（取得費2,000万円＋譲渡費用約150万円）

　

譲渡所得は約850万円になります。

被相続人が5年以上居住していた場合、

所得税で約130万円、住民税で約42万円、合計172万円程支払う必要があります。

　

③金額不明の土地を3,000万円で売却した場合

　

譲渡所得 ＝ 売却価格3,000万円 ー（取得費150万円＋譲渡費用約150万円）

　

譲渡所得は約2,700万円になります。

被相続人が5年以上居住していた場合、

所得税で約413万円、住民税で約135万円、合計548万円程支払う必要があります。

　

　

上記、概算取得費で計算しています。

　

昭和の頃に購入した不動産ですと、契約書も今とは違い複写式の薄い紙一枚のみで一見重要な書類に見えない事があります。

お荷物を片付ける際に、書類は細かく確認するのが良いと思います。

　

当時の売買契約書が見当たらなくても、金銭消費貸借契約書やお金の出入金が確認できる通帳などがあれば、捨てずに保管した方が良いです。

書類を持って税務署へご相談に行くか、あるいは税理士に確定申告を依頼する事で、概算取得費とは違う方法を利用して支払う税金を抑える事が出来る可能性があります。

　

条件を満たしていれば『空き家特例』の利用を

　

建物が昭和56年以前の建築物で、被相続人がお一人で住んでいた場合には『空き家特例』を利用することで最大3,000万円まで譲渡所得が控除されます。

　

要件はいくつかありますので、気になる方はぜひ下記の記事をお読みください。

　

　

八潮市・草加市であれば、重要書類の確認から不動産の価格査定、売却、税金についてのご相談までワンストップでお手伝いさせていただきます。

　

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