こんにちは！

三共コスモスの南出です。

『リースバック』という売却方法をご存知でしょうか。

　

試しに『リースバック』で検索すると、上位に複数件広告表示がされ、その後にリースバックの紹介記事が大量にヒットしますね。

広告表示が何件もあるという事は、それだけリースバックに興味を持つ方が多いということなのでしょう。

広告は当然メリットを前面に押し出し、その後の記事は商品説明からメリット・デメリットの説明記事になっています。

　

ただ、どの記事もなんだか漠然としていてイマイチしっくりこない感じがしませんか？

記事を書く人の多くは『リースバック』を利用していないライターさんなので、表面的な話しかできないからでしょうか。

　

前置きが長くなりましたが、今回は実際にリースバックを何件も仲介してきた私が、

『どんな時に使うべきか』について、具体例を挙げて解説していきます。

　

リースバックは万人に向けた売却方法ではなく、おすすめできる人はとても限定的です。

　

下記構成で書いています。

　

　

なるべく分かりやすく解説するために専門用語はほとんど使っていません。

　

最後までお読み頂ければ、リースバックの上手な活用方法が分かります。

　

ご検討されている方にとって参考になれば嬉しいです。

　

リースバックをおすすめできる人

　

私がリースバックをおすすめする人は、

『お金に困っていて、リースバック以外では諸問題を解決できない人』

です。

　

下記の2つの具体例以外、今の私には思いつきません。

この先、新たに気づきがあったら加筆しようと思います。

　

リースバック以外にも資金を得る方法はありますので、下記でご紹介します。

　

リースバックを検討する前に

　

リースバック以外にまとまった資金を用意する方法として、

『不動産担保ローン』があります。

　

不動産担保ローンであれば、融資期間も長く、無担保でお金を借りるよりも金利が低いです。

　

不動産担保ローンを取り扱っている会社は多数あります。

各会社の不動産評価額は同一ではありませんので、複数社に相談するのも良いと思います。

　

また、既存住宅ローンがあっても、残債が少なく評価が高ければ第二抵当として融資してもらえる可能性もあります。

　

『不動産担保ローン　〇〇（お住まいエリア）』で検索すればたくさんヒットします。

まずは相談から始めましょう。

　

具体例　①競売直前

　

具体例の一つ目のご紹介です。

　

住宅ローンの支払いが滞った場合です。

　

住宅ローンの支払いを止めて1年程経つと、ご所有不動産が競売に係る差押をされます。

差押えから半年後には競売になり、さらに半年後には引越しを余儀なくされます。

　

私がいう競売直前は、差押後のみでなく、『この先競売になるかも』と感じた時を指しています。

　

正直、返済するのであれば、遅延損害金がある事から、差押前の一日も早い段階で完済したほうでいいです。

　

この競売直前のケースでリースバックを利用する場合、条件と売却価格・賃料について注意する必要があります。

　

まず条件についてです。

　

シンプルですね。

　

次に、ご自宅の売却価格の査定方法についてです。

八潮市・草加市エリアでは多くの場合、『利回り』で計算されます。

この点が、リースバックの売却価格が安くなる理由に繋がります。

　

私の経験上、よっぽど広大な土地であったり、駅チカ築浅マンションでもない限り、

利回り10~12％は求められます。

　

利回り10％ですと、下記の家賃と売買価格になります。

　

上記価格設定の場合、賃貸借契約を更新する事でいつまでも住み続ける事が可能です。

また、買戻し特約を付与して再度自分のものにする事ができる可能性があります。

　

　

この条件では難しいという場合、交渉出来る事が2つあります。

①買戻し特約を付けないこと

②定期借家契約にすること

　

つまり、売ったら最後、決められた期間で引っ越さなければいけません。

その代わり、物件の評価額によっては、家賃10万円でも1,700万円前後まで売買価格を上昇させることができる可能性があります。

　

具体例　②離婚

　

2つ目の具体例のご紹介です。

　

離婚後に物件名義人でない妻と子が住み続ける場合です。

　

離婚後、自宅を売らずに住み続けるケースは多いです。

　

そのなかでも、物件名義人ではない妻が子と一緒に住み続けるケースの話です。

お子様の学校やご近所との関係など繊細な問題が多々あり、上記のケースは多いようですね。

　

住宅ローンがある場合、完済しない限り名義変更はできません。

そして、住んでいなくても住宅ローンの支払いは名義人の夫が行います。

　

この夫が住宅ローンを滞納したら、上記①の競売になります。

　

実際、このような流れで競売になる事は少なくないと思います。

私自身、このケースでの任意売却仲介を経験しました。

その時は夫が協力的で事なきを得ましたが、そうでない場合はいずれ強制退去になります。

　

上記リスクを無くすために、リースバックが活用できます。

　

　

このケースでは、一生住むというわけではなく、『お子様がある程度成長するまで』など、

特定の期間だけ住み続けたいという要望のはずです。

　

買戻し特約をつけなくても良いと思いますので、具体例①より良い条件で取引できる可能性が高いです。

　

また、『あと2年だけ住みたい』など居住期間が具体的に決まっているなら、定期借家にして更に良い条件の契約ができるはずです。

　

あとは、家賃をどちらが支払うかの問題です。

家賃も滞納したら追い出されますからね。

通常ですと夫になりますが、妻の支払いに出来るかを買主に交渉するのが良いと思います。

もちろん、実質負担がどちらかについては夫と妻で話し合って決める問題です。

　

その他リースバックが考えられるケース

　

おすすめはしませんが、下記ケースでの利用が考えられます。

　

・事業資金を用立てるため

・老人ホームの初期費用のため

・ご家族の入院費などの捻出

・相続人に売却の手間をかけさせないため

　

置かれているご状況によってリースバックに魅力を感じる事もあるかもしれません。

　

上記に書いたような不動産担保ローンで融資を受けるなど、他の手段もすべて把握したうえでリースバックをご選択するのであれば、その人にとって良い売却方法なのでしょう。

　

売買契約をしてから後悔しても手遅れです。

慎重なご判断をお願いします。　

　

最後に

　

今回、リースバックを記事で取り上げたのは、『リースバックしなければよかった』という生の声を聞いてしまったからです。

　

相談する相手がおらず、切羽詰まった状況で他の方法を考えず即決されたとのことでした。

　

私がリースバックでお手伝いさせて頂いたお客様の中にも、その後家賃が払えなくなり低廉な賃貸アパートにお引越しした方がいます。

　

何が正解かは分かりませんが、ご相談に来られたお客様には後悔のないよう誠心誠意対応する事を心がけています。

　

八潮市・草加市でリースバックをご検討されている人は、ぜひ一度ご相談ください。

リースバックをした際の金額や通常売却の金額、その他問題解決に向けてより良いご提案をさせていただきます。