こんにちは！

三共コスモスの南出です。

皆さんは、『区画整理』というワードを聞いたことがありますでしょうか。

ざっくり言うと、一定規模の指定したエリア内にある土地や公共用物を整備する事業です。

　

草加市の不動産会社に勤務していた頃は、区画整理に対して正直かなり苦手意識がありました。

しかし、現在は八潮市で働いていますので、切っても切り離せない区画整理について、今では自信を持って取引させて頂いております。

　

本記事では、八潮市の区画整理について解説していきます。

　

下記の構成で書いています。

　

　

専門用語はなるべく使わず、わかりやすく書いています。

　

八潮市では『全体面積の半分くらい区画整理地なんじゃないの？』と思うくらい広範囲で行われています。

区画整理地内の物件を購入・売却しようとしている方にとって、少しでも参考になるようでしたら嬉しいです。

　

区画整理とは

　

指定されたエリア内の土地（道路など含む）を整備して、住みやすい街づくりを目指して行われる事業です。

　

　

「区画整理事業の詳細を知りたい！」という方は、こちらの国土交通省のページをご覧ください。

　

八潮市で行われている区画整理事業

　

八潮市で行われている区画整理事業は、私が知る限り現在4つです。

　

かなりざっくり分けると、

の4つです。

　

上から順に、事業が早く終わるであろう順番で並べています。

　

現時点では、鶴ケ曽根は令和13年完了予定、西袋は令和32年完了予定のようです。

西袋はおそらく次の元号になっているでしょう。

　

今年は『古新田』『南川崎』『鶴ケ曽根』の3つの事業地内でご縁を頂きお取引させて頂きました。

そのうち2つは、取引をするためにちょっと特殊な手続きをする必要があるものだったので、下記【仮換地】の項目で説明します。

　

区画整理地内の不動産を購入・売却する際の注意点

　

注意点は大きく2つあります。

　

　

『専門用語使ってるじゃん！』と思いながら書いてます。すみません。

　

私が区画整理に対して長らく苦手意識を持っていた原因がこの2つです。

　

下記の項目で、概要と結論だけ書いていきますね。

　

仮換地

　

上述したように、不揃いな街並みをきれいに整備するのが区画整理事業です。

　

専門用語を使いたくないのと細かい話はしたくないので、とても簡単に説明すると、

下記画像上部の不揃いな街並みが仮換地前、画像下部のきれいに整備された状態のものが仮換地です。

　

上記画像のAさんを参考にしたいと思います。

　

仮換地前の敷地内で、Aさんが許可を取らずに新たに建物を新築した場合、Bさんと道路を整備できないですよね。

なので、周りの人のためにも役所は建築許可を出せないのです。

　

そしてもう一つ…　

Aさんの家、前と後で場所が移動していませんか？

　

もし移動している場合、仮換地前の段階でのAさんの不動産売買はかなり難しいです。

買い手からすると、仮換地後でないと建築できないからです。

　

実際には移動していない場合、仮換地前でも問題なく売買できる可能性は高いです。

　

私は今年、この『仮換地後も移動しない仮換地前』の物件を2件お手伝いさせていただきました。

この場合は、市役所から承諾を得る事ができれば建築も可能です。　

　

保留地と付け保留地

　

保留地は、街並みをきれいに整備した際に出来た空き地です。

下記画像下部の左上ピンクの部分です。

　

区画整理事業に掛かる膨大な費用を賄うために、八潮市主導で一部の保留地の売却がされています。

　

付け保留地は、上記画像の保留地がとても小さく、それ単体では何の用途にもならないといった場合にBさんが買い足す土地を指します。

　

八潮市の区画整理地内の新築戸建のなかには、『仮換地＋付け保留地』の物件が結構あります。

　

『仮換地＋付け保留地』の場合、住宅ローンを取扱えない銀行が多いです。

ネット銀行はほぼ全滅じゃないでしょうか。（違っていたらすみません！）

　

『保留地』に対して銀行の抵当権をつける事が出来ないのが理由です。

　

この点を知らない仲介業者は結構多いので、お住まい探しの際はお気をつけくださいね。

　

清算金について

　

区画整理といったら『清算金』です。

　

事業が完了した後に、清算金という名目でお金を徴収あるいは還付される事があります。

大体徴収されます。

　

上記画像、換地前と換地後で、A・B・C・D・Eさんの土地面積が変わっていますよね。

　

『街並みがきれいになって土地の価値が上がるからその分土地面積減らすよ。』ということです。

　

大体70～80％くらいの減歩率ですと、清算金はあまり発生しないはずです。

上記A・D・Eさんですね。D・Eさんはちょっと還付されるかもしれません。

　

B・Cさんは、徴収されそうです。

　

　

　

清算金の徴収・還付について

　

換地前と換地後で、実際の面積はほとんど変わらないという事もよくあります。

その場合、減歩してない20％程の代金を、事業完了後に払わなければなりません。

　

八潮市であれば、100～200万円ほど請求されることが多いと思います。

　

換地後から事業が完了するまでは、

『あなたの家は〇〇〇〇ポイントです。』

という所までは八潮市で聞くことができます。

　

ただし、1ポイントがいくらかまでは誰もわかりません。

　

過去の実績を記載しますので、ご参考にしてください。

　

緑町と伊草は場所がほぼ変わらないのですが、値段に開きがありますね。

そして駅前は高いです。

個人的な見解は控えておきます。

　

最後に

　

私は八潮市で地域密着型の不動産仲介業を行っています。

ですので、必然的に区画整理地内の不動産売却をお手伝いする事が多いです。

　

そのような中、区画整理地内の不動産を所有する方からの売却相談でよく聞くワードがあります。

　

『区画整理ってなんのことですか？』

『清算金？お金を払わなきゃいけないんですか！？』

　

区画整理は何十年という規模で行われるので、忘れても当然だと思います。

しかも分かりづらいですしね。

私もこの仕事をしていなかったら、いくら説明を受けても話を右から左へ受け流していたと思います。

　

様々な意見があると思いますが、私は街の発展に区画整理事業は必須だと思っていますので、どんどん進めて欲しいです。

　

八潮市のすぐ南側は東京都なのにも関わらず、八潮市にはまだ下水管が通っておらず浄化槽を利用しているエリアが結構あります。

ガス管の埋設もまだまだ進んでいない現状です。

　

八潮市がこの先、より良い街になるよう、『住』の部分で少しでも貢献していきたいと思っています。

　

八潮市の区画整理地内の不動産売買について、ぜひお気軽にご相談ください。